Tunahan İnşaat

Konut kredisi, konutun teminat altına alınması şartıyla verilen bir tüketici kredisidir. Konut kredisinin vadesi 5 ila 30 yıl arasında değişmektedir.

Türkiye'de uygulanan konut kredilerindeki faiz sabittir. Yani kredinin vadesi boyunca ödenecek kredi taksit tutarı değişmemektedir. İlk başta bakıldığında, faizin sabit olması tüketiciler açısında oldukça avantajlı görünmektedir. Ancak bankalar kredi maliyeti riskini, alınan kredi faizinin içinde hesapladıkları için sabit faizli kredilerin oranları, olması gerektiğinden daha da yüksektir. Değişken faiz sistemi ise henüz bankalarca uygulanmamaktadır. Mortgage yasası ile hayata geçecektir.

Değişken faizli kredi ise, belirlenen bir endekse göre, kredi taksidine uygulanan faizin de değişmesi anlamına gelir. Böylelikle piyasadaki faizler düşerse, aylık taksitler düşer; tam tersi olarak da faizler yükselince taksitler yükselir. Ancak değişken faizli kredilerde, bankalar, kredi maliyetini kredi alan kişiye yansıttıkları için, bu sistemde uygulanan faiz oranları daha düşüktür. Mortgage yasası ile bu faiz sisteminin gelerek, genel konut kredisi faiz oranlarını düşürmesi beklenmektedir.

Konut kredisi almadan önce baktığımız ilk şey, bankaların uyguladıkları konut kredisi faiz oranları ve vadeleridir. Peki konut kredisi faizi dediğimiz şeyin detayları nedir? Gördüklerimizin haricinde konut kredisi faizi hesaplamalarının içinde neler gizlidir.

Sizlere konut kredi faizinin nasıl işlediğini ve konut kredisi hakkında bazı detayları açıklamak istiyoruz.

Konut kredisi faizi çeşitleri

Türkiye’de bilindiği üzere iki tip konut kredisi vardır:
1) YTL bazlı krediler
2) Yabancı döviz kuru bazında krediler (USD veya EURO)

Konut kredileri geri ödemeleri sabit aylık taksitler halinde yapılmaktadır. Yani kredi vadesi boyunca, uygulanacak faiz oranı banka tarafından sabitlenmektedir ve bu sabit faiz oranı üzerinden aylık ödemeler çıkarılmaktadır.

Faiz oranlarına baktığımızda yabancı döviz bazlı kredilerde uygulanan faiz oranları daha düşüktür. Bunun nedeni, kredi için verilecek nakiti bankaların yurtdışından borçlanmalarıdır. Bankalar aldıkları bu borcu, yine döviz bazında geri ödeyecekleri için YTL bazında verilecek kredilerde kur riski taşımaktadırlar. Bu nedenle bu kur riskinin bedeli, aylık kredi faizinin içine yedirilmektedir. Yabancı döviz kuru bazında verilen kredilerde, bu kur riski olmadığı icin faiz oranlari sadece bankanın borçlanma maliyetini içermekte ve daha düşük olmaktadır.

Konut Kredisi İşlem Masrafları

Konut Kredilerinin faiz haricinde işlem masrafları vardır. Bu masraflar ya alınan kredi tutarından düşülür ya da kredi almadan önce bankaya ödenir. Bu masraf kalemleri başlıca:

1) Kredi İşlem Masrafı - Komisyon ve Dosya masrafı ya da sadece Komisyon olarak alınmaktadır. (Kredi tutarının belirli bir %'si olarak alınmaktadır)

2) Ekspertiz Ücreti (Alınan evin metrekaresine göre değişen sabit bir ücrettir

3) Kredi Hayat Sigortasi (Kredi tutarının belirli bir %'si olarak alınmaktadır)

4) Zorunlu Deprem Sigortası - DASK- (Konutun yeri, yaşı, metrekaresine göre değişmektedir. Bina inşaat maliyeti 100,000 YTL'ye kadar olan binalar için deprem teminatının sigorta şirketi tarafından ödenmesini sağlar)

5) Konut Sigortası (Konutun yeri, yaşı, metrekaresine göre değişmektedir. Zorunlu Deprem sigortası bina bedelinin 100,000 YTL'ye kadar olan kısmının ödenmesini sağlar, eğer ev bedeli daha yüksekse bina bedelinin aşan kısmı için sigorta yaptırmanız gerekmektedir)

Faiz hesaplama sisteminin avantajları ve dezavantajları

Alınan kredinin, faiz oranın sabittir ve kredi vadesi boyunca değişmez. Bunun tüketici açısından ne gibi avantajları vardır diye düşünürsek:

1) Kredi faizleri yükseldikçe tüketici etkilenmeyecektir ve aylık olarak aynı tutarı ödeyecektir.

2) Kredi faizleri, piyasada düştüğü durumda ise, kredi kullanıcısı gerekirse başka bir bankadan borcunu kapatabilir ve belirli bir ücret ödeyerek daha düşük bir orandan bu bankadan konut kredisi kullanabilir. Kısacası tüketici, kredi faizlerinin değişim riskinden korunurken, belirli bir ücret ödeyerek aynı zamanda düşük faizleri değerlendirme firsatına sahiptir.

3) Alınan kredi, herhangi bir ücret ödemeden, erken ödeme ile kapatılabilmekte veya ara ödemelerle borç yükü düşürülebilmektedir.

4) Alınan kredinin, vadesi arttırılamamaktadır ancak düşürülebilmektedir. Bu şu anlama geliyor, tüketici kendini zorlamamak adına, ilk aşamada ödeyebileceğinden daha uzun vadede kredi almakta; geliri arttığı zaman ise vadeyi kısaltarak istediği dönemde borcunu kapatma şansına sahip olabilmektedir.

Sabit faiz konut kredisinin dezavantajları ise:

- Banka, aylık faiz oranlarının değişmemesini taahüt ettiği için, fonlama maliyeti riskini üstünde taşımakta ve faiz oranlarına bu riskin bedeli yansıtılmaktadır.Sabit faizli kredi ödemeleri bu nedenle değişken faizli kredi ödemelerinden yüzden daha yüksektir.

- Sabit faizli kredi sisteminde, ilk başlarda taksit ödemelerinin büyük kısmı faiz borcunu kapatmak için, çok düşük bir kısmı ana para borcunu kapatmak için kullanılmaktadır.

Örneğin: Aylık 2,200 YTL ödeme yapan bir kişi yıl boyunca toplam 26,400 YTL ödemiş olacaktır. Ancak ana para borcu sadece 7,300 YTL azalmış olacaktır.

- Son döneme ait, su/elektrik/doğalgaz/telefon faturası veya ikametgah belgesi( Faturalar, kişinin kendi adına ya da aynı soyadı taşıyan aile bireylerinde biri adına düzenlenmiş olmalıdır. )

- Gelir durumunu gösterir belge
a) Ücretliler : Maaş bordrosu veya net maaş tutarını gösteren işyerince onaylı belge
b) Serbest Bölge Sahibi : Vergi Levhası
c) Þirket Ortağı : Vergi Levhası veya Ticaret Sicil Gazetesi'nde yer alan kuruluş ilanı fotokopisi
d) Gayrimenkul Geliri Beyan Edenler : Tapu aslı ve fotokopisi
e) Emekliler : Hesap Cüzdanı